Mai 2020

AGENT IMMOBILIER et RESPONSABILITE CONTRACTUELLE

Mise en garde contre la possible insolvabilité de l’acquéreur

 

Des époux avaient confié à une agence immobilière un mandat de vendre un bien immobilier. Par l’intermédiaire de l’agent immobilier, le couple a signé en 2014 une promesse synallagmatique de vente avec un candidat acquéreur « âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier » et ayant déclaré « ne pas avoir recours à un emprunt » pour l’acquisition du bien.

 

Le jour de la réitération de la vente par acte authentique, l’acquéreur ne s’est toutefois pas présenté. Le lendemain, il s’est engagé à payer diverses sommes, à la fois aux vendeurs et à l’agent immobilier, sans pour autant exécuter cet engagement par la suite.

 

Les vendeurs ont alors assigné en indemnisation l’acquéreur ainsi que l’agent immobilier.


La demande dirigée contre l’agent immobilier a été rejetée par les juges d’appel. Ceux-ci ont estimé que les vendeurs, informés de la situation personnelle du candidat acquéreur, l’ont acceptée (les éléments susmentionnés ne figuraient-ils pas dans la promesse synallagmatique de vente ?).

 

Les juges ont en outre souligné que les vendeurs étaient « toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes [par le candidat acquéreur] n’étaient pas suffisantes ». Enfin, selon les magistrats, l’agent immobilier « ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur ».


L’arrêt d’appel est censuré par la Cour de cassation au visa de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l’ordonnance de 2016 portant réforme du droit des contrats. La Cour retient en effet que l’agent immobilier « n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qui leur avait été présenté ».

 

Cassation 1ère Chambre Civile 11 déc. 2019, n° 18-24.381

 

Philippe BOUGEROL-RAMPAL - Avocat