Février 2020

Vente immobilière : L'état des risques naturels doit être à jour pour la vente

En cas d’inscription par un arrêté préfectoral d’un bien immobilier dans une zone prescrite par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, entre la date de signature de la promesse synallagmatique de vente et la réitération par acte authentique, le vendeur de l’immeuble est tenu de compléter le dossier de diagnostic technique, produit à la date du compromis, en fournissant une mise à jour de l’état des risques existants à la date de la réitération par acte authentique.


Par acte sous seing privé d’août 2008, puis par acte authentique de mars 2009, une SCI avait vendu un terrain de camping.

 

Mais, après avoir essuyé un refus de la part des services instructeurs quant à la délivrance d’un permis de construire pour l’édification d’un local sur le terrain vendu, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en résolution de la vente et en indemnisation de leurs préjudices pour défaut d’information quant à l’existence d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) ayant intégré le terrain dans une zone rouge concernant le risque inondation.


Entre la date de la signature du compromis et la date de la réitération par acte authentique, un arrêté préfectoral approuvant le PPRNP avait en effet été pris, dont la cartographie montrait que le terrain était désormais situé en zone rouge du plan de prévention des risques d’inondations.


La cour d’appel a fait droit à la demande en prononçant la résolution de la vente et la restitution du prix.

 

Les vendeurs ont alors formé un pourvoi en cassation en rappelant tout d’abord qu’une promesse de vente valait vente ; dès lors, en cas de promesse synallagmatique réitérée par acte authentique, la vente intervenait à la date du compromis et non à celle de la réitération.

 

Par conséquent, selon les demandeurs au pourvoi, c’est à la date de la promesse que le dossier technique imposé par l’article L. 271-4 du CCH devait être fourni et à cette même date que les juges du fond auraient dû se placer pour apprécier le respect de l’obligation d’information, incombant au vendeur, concernant l’état des risques naturels. 

 

La Cour de cassation indique toutefois que « si  après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble objet de la vente est inscrite dans une zone couverte par un PPRNP prescrit ou approuvé, le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état des risques existants ».

 

Autrement dit, c’est à la date de la signature de l’acte authentique que l’acquéreur doit être informé des risques.


L’arrêt posait aussi la question de l’accès à l’information sur les risques naturels pour les vendeurs d’immeubles.

 

Il faut rappeler que lorsque le bien est concerné par l’obligation d’information, le vendeur doit remplir un formulaire d’ « état des risques et pollutions » téléchargeable, par exemple, sur le site internet du ministère de la Transition écologique et solidaire.

 

Un vendeur, prenant la décision d’accomplir lui-même cette tâche, doit pouvoir avoir accès à l’information. Dès lors, la consultation du site internet de la préfecture du département dans lequel se situe le bien lui garantit-il ici une information opposable ?

 

En l’espèce, précisément, le professionnel qui avait fourni le nouvel état annexé à l’acte authentique n’avait fait que consulter ce site internet alors que l’arrêté préfectoral de novembre 2008 n’y apparaissait pas…


Sur ce point, la Cour de cassation approuve les juges d’appel d’avoir estimé que les informations accessibles sur ledit site internet n’avaient qu’une « valeur informative ».

 

La Cour souligne que les arrêtés préfectoraux approuvant un PPRNP font l’objet d’une publication au recueil des actes administratifs des services de l’État dans le département, recueil dont la consultation « était susceptible de renseigner utilement les contractants ».

 

Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 19 sept. 2019, nos 18-16.700, 18-17.562 et 18-16.935

Philippe BOUGEROL-RAMPAL - Avocat