Octobre 2019

Le droit d’accession du bailleur sur les sous-loyers versés à son locataire

 

La réglementation des baux d’habitation impose au locataire de solliciter l’autorisation du bailleur pour consentir une sous-location, c’est-à-dire sous-louer tout ou partie de son logement à un tiers.

 

La méconnaissance de cette obligation permet au bailleur de solliciter la résiliation du bail et de demander réparation du préjudice que la sous-location illicite lui a causé.

 

C’est ce raisonnement qui avait conduit les premiers juges à condamner le locataire à verser des dommages-intérêts au bailleur.

 

Mais le montant de ceux-ci ayant sans doute été jugé insuffisant, le bailleur s’est tourné vers le droit des biens pour réclamer le paiement de la totalité des sous-loyers reçus par le locataire, et a obtenu gain de cause tant devant la Cour d’appel (CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684) que devant la Cour de cassation (Cass. Civ. III, 12 septembre 2019, n° 18-20.727.

 

Le raisonnement suivi par la Haute Juridiction consiste à qualifier les sous-loyers de « fruits civils », puis à considérer qu’à ce titre, ils reviennent « naturellement » au propriétaire, par voie d’accession.

 

Ainsi la volonté des parties résultant du contrat de bail cède la place à une « fatalité » naturelle qui permet au propriétaire de s’approprier les sous-loyers versés au locataire qui a œuvré pour loger ce tiers, fusse-t-il un occupant de passage.

 

La finalité de cette décision est de sanctionner un locataire indélicat.

 

Mais en se fondant sur les articles 546 et 547 du Code civil, la Cour de cassation autorise une véritable emprise sur l’activité du locataire qui aurait tout autant vocation à s’appliquer si la sous-location avait été autorisée (et on sait bien l’autorisation du bailleur donne souvent lieu à un partage des sous-loyers).

 

Cassation 3ème Chambre Civile 12 septembre 2019 n° 18-20.727

 

Thierry DECRESSAT Avocat Associé